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房企社会责任就是实现社会公共利益和长远利益最大化

信息来源:   发布时间:2011年07月06日

企业社会责任,特别是房地产企业社会责任,是一个非常重大的、有意义的话题。

“由于房价较高、住房质量差、虚假广告、恶性拆迁等问题屡禁不绝,使得房地产企业在社会上的形象普遍不佳”。这句话说得有点沉重,恐怕是把很多该政府承担的社会责任,包括社会转轨过程中、利益关系调整过程中的矛盾冲突,以及社会发展不足带来的与人们预期之间的差距,都加到房地产企业之上,以为这是它们的社会责任。以为房地产企业可以在一夜之间让“七成人都买得起房”变成现实,以为房地产企业可以使每个人在改革过程中获益,而且获大益,没有任何人利益受到影响。

这种看法不现实,不客观,也不符合规律。

房地产业正在为社会发展作出贡献

社会价值取向已经发生天翻地覆的变化。

30年前,中国社会崇尚的是“越穷越光荣、越穷越革命”的价值取向。今天,当千千万万老百姓质问“凭什么我买不起房子”、“凭什么不便宜地卖给我房子”、“凭什么我不能更好地分享城市资产升值以及拥有资产带来的财产性收入”的时候,实际意味着我们的社会价值取向已经发生了天翻地覆的变化。有产不再是一种罪恶,而是一种善,是社会保护、支持、提倡、鼓励的一种价值取向。

中国共产党十六大报告明确提出全面建设小康社会,“家庭财产普遍增加,人民过上更加富足的生活”,也就是说这一轮小康社会建设的目标不仅仅是提高收入,而且包括增加老百姓私人财富的累积。

我们房地产业也正在为社会发展作出贡献。

对房地产企业社会责任的认识出现了一些误区。

必须承认,我们都是小学生,对普遍拥有私人资产这件事是生疏和不了解的。包括制定规则的政府,包括参与交易的市场,包括作为住房提供者的房地产企业,包括买房子的人,也包括高度关注这个市场发展变化的媒体。

处于天翻地覆的社会变革之中,每个人要把自己在社会中应有的位置和相关的利益关系理清,需要一个比较长的时间。

一个实例足以说明上述判断。到2007年《物权法》实施之前,所有购房人的房屋产权并没有法律依据。换句话说,在2007年以前购房所得到得房产证,是没有法律依据的财产证明,是没有得到社会权威承认的。可见,我们社会的实践发展和社会发展之间存在多么大的不平衡。

所以,在讨论房地产企业社会责任的时候,也自然就会涌现出众多的不平衡,在房地产企业社会责任认识上出现一些误区:

有人以为,房地产企业应该“裸捐”,应该像“打土豪、分田地”一样,房地产企业把财富捐出来,社会就发展了。有人以为,房地产企业要承担给穷人无偿提供或者非常廉价地提供保障房的责任。还有人认为,房地产企业只要不赚利润,大多数老百姓立马就能买得起房。

这些要求都和房地产企业客观可能和应该承担的社会责任有比较大的差距,并不准确。

市场经济背景下,企业是惟一以满足他人利益来实现自身利益的财富创造主体。

什么是企业的社会责任?什么是房地产企业的社会责任?在经济学意义上,企业,也包括房地产企业,努力实现社会公共利益和长远利益的最大化,就是其社会责任。

这个长远利益和公共利益不仅仅包括慈善、裸捐,以及为灾区提供多少援助、多少资金。公共利益是一个综合体,包括“中国房地产企业社会责任评价”课题研究中所涉及的方面,也还有很多更宽泛的内容。

经济学有一个基本道理:在市场经济这样一种制度背景下,企业是惟一以满足他人利益而实现自身利益的财富创造主体。务必明确这一点。企业有利益可图,企业通过价值创造让社会有利益可图,这样才有社会和经济的协调发展。

所以,千万不要把企业履行社会责任就等同于“打土豪、分田地”,要求其承担所不应该承担的责任。

房地产企业承担了为社会建越来越多、越来越好的房子的责任,房地产企业承担了给社会缴纳税收的责任,为国家、为老百姓提供更多公共福利资源的任务,房地产企业承担了吸收更多员工就业的责任,让员工通过在企业中就业来获取个人利益,企业也承担了城市发展等诸多方面的重要职能。

房地产企业履行社会责任的四个努力方向

房地产企业在履行社会责任上确确实实还存在很大差距,需要在以下四方面继续努力。

第一,在引导老百姓形成健康文明消费的模式上作出更大贡献,房地产企业应当努力地、自觉地、主动地贯彻执行这一思路。

希望在我们今后进一步研究中,发现越来越多的企业努力让老百姓分享城市和发展的好处以及拥有财富的好处。而不是为不符合社会公共利益和长远利益最大化的错误做法推波助澜,不是鼓励或引导超过自身风险承受能力去买房子,不是鼓励或引导炫富来表达自己社会地位,不是鼓励或引导把风险转嫁给金融或其它社会利益主体来满足自己的私利。

在调研或其它一些场合还发现,一些开发商抱怨房地产限购,抱怨不放开第三套、第五套房的自由购买。这反映出这些企业在社会责任主动自觉意识方面还有差距。我们不应当鼓励奢侈性消费、浪费资源的消费、过度占有资源的消费。显然,作为维护公共利益的政府,有必要干预过度占有资源的种种不当行为。

第二,在住房建设中,房地产界有责任更多地满足迫切需要改善住房条件的中低收入家庭需求。

人们有种误解,以为不管是靠调控政策还是房地产开发商的良心发现,只要把房价降到70%的老百姓都能买得起的程度,就能立即改善七成老百姓的居住条件。这绝无可能。

全中国城镇居民住房实现一轮改善最快也得20年,每年只有4%~5%的家庭能够得到改善。别说把房价降到7成老百姓能买得起,就是房子不要钱,每年所能供给的满足4%~5%的家庭改善居住需求的房子,也绝无可能就此变成能够满足70%的老百姓的需求的房子。

政府和社会应当努力去满足哪些住房需求呢?应当首先满足那些住房极端困难的、急等结婚娶媳妇的小白领等实际居住需要、合理居住需要和迫切居住需要,而不是去满足已经有2、3套房还要更大更多住房、为卖而买的住房需求。

希望房地产企业在这一符合社会公共利益的政策方面发挥主动性,并且积极参与,在户型设计、产品结构以及产品质量上作出自己的努力。也希望我们下一届TOP100的评价中涌现更多这样的企业。

第三,房地产企业社会责任还包括要协调好社会各方面利益关系。

现代企业制度表达了一个企业和社会各方面利益主体之间的关系。必须明确企业的第一位利益是投资人的利益,但这不是企业唯一的利益。在企业的利益结构中,还包括大小股东之间、出资人与经营者之间、出资人与企业员工之间、企业和银行及债权人之间、企业和供应商之间的利益关系,特别是包括企业和产品消费者之间的利益关系。

政府作为房地产市场游戏规则的制定者和监督实行者,应该坚定不移地站在住房消费者一边。到现在为止,在有关制度上做得还远远不够。就城市的住房建设、要建什么样的房型、应该具备什么样的功能、未来三年主要供应对象应该着重什么方向,地方政府应该更多地听取全体市民的意见。

政府需要努力,房地产企业也应当在这方面承担更多、更大的社会责任。一旦房地产企业忽视甚至无视市场、衣食父母、消费者的利益,离死期已经不远了。这不是危言耸听,在我国不长的改革开放进程中,已经多次经历类似产业发展的悲喜剧。

最后,需要特别强调的是,房地产企业要为资源节约型社会和环境友好型社会建设贡献一份力量,承担一份责任。

中国正在经历工业化和城市化进程中的“高资源指向发展阶段”,全世界没有任何发达国家能绕开这个发展阶段。在这一阶段,工业生产系统要大规模形成现代化的固定资产生产能力,城市要建立起能容纳大多数人居住、生活、工作的城市资产,建设现代化的基础设施,老百姓要住好房子、开私家车、用空调。但我们偏偏要面对资源严重匮乏的先天条件,偏偏要面对资源竞争格外激烈的21世纪国际市场。

这就愈发要求作为配置资源的房地产企业高度重视资源能源问题。特别是当房地产企业的产品决定着社会未来20~30年甚至更长一段时间的资源消耗程度,决定着社会经济发展的质量,决定着城市结构的时候,房地产企业要为节能、节材、节水、节地以及形成资源节约型的生活生产系统作一份贡献,承担一份责任。

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