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六类不诚信的存量房买卖行为 干扰交易秩序

信息来源:   发布时间:2011年09月29日
聽聽聽 南磨房法庭副庭长李戈表示,存量房屋买卖交易当事人存在多种不诚信行为,干扰了存量房屋交易市场的秩序,损害了诚信履约方的合法权益,也对经济生活中诚实信用原则的树立和遵循产生了不良的影响。他举出了以下案例:

  【案例一】

  以循环汇款形式伪造交易事实。

  甲与乙签订《存量房屋买卖合同》,约定甲以180万元的价格购买乙所有的一套房屋,合同签订后,甲向乙支付了100万元首付款,乙向甲交付了房屋,但尚未办理产权过户手续。后乙将该房屋另售予丙,并办理了产权过户手续。丙称自己是以自有资金向乙购买的房屋,并提交了购买房屋与过户期间总金额为200万元的银行汇款记录。

  但经法院查实,发现上述200万元的款项支付过程,均是由乙先汇款给案外人丁,随后由丁汇给丙,再由丙汇回给乙。很明显,乙与丙利用案外人丁,通过循环汇款的方式虚构了交易事实,且丙在购买涉案房屋前并未进行实地查看,不符合一般交易习惯,可以认定乙、丙之间存在恶意串通损害他人合法权益的行为。

  【案例二】

  利用其他诉讼保全标的房屋拒绝履行过户义务。

  甲向乙购买房屋,签订合同时,该房屋的所有权证尚在办理中。合同签订后,甲支付了全部房款并入住该房屋。2年半后,乙取得了该房的所有权证,却拒不配合甲办理产权过户手续。甲诉至法院,要求乙办理过户手续。案件审理过程中,乙提交了一份民事裁定书,法院因乙所涉另案,对该涉案房屋予以查封。经查,在乙取得涉案房屋所有权证后,乙请其朋友丙将自己诉至法院,称案外人丁曾向丙借款770万,乙是保证人,现丁不还钱,要求乙承担保证责任,并由丙向法院提出诉讼财产保全申请,法院对乙名下的涉案房屋进行了查封。

  【案例三】

  诉讼过程中恶意转移房产。

  甲与乙签订房屋买卖合同,约定甲以68万元的价格购买乙名下的房屋,但在办理过户手续的过程中,乙却以甲无购房能力拒绝继续履行合同。甲向法院起诉,要求乙办理过户手续。诉讼过程中,乙悄悄与其儿媳丙签订合同,将涉案房屋以43.3万元的成交价格另行出售,并于合同签订当日将房屋过户至儿媳丙的名下。

  法院经审理认为,乙于案件诉讼期间以低廉价格另行转让涉案房产,且买受人系自己儿媳,亦知晓涉案房屋已有诉讼,故乙与丙之间的房屋买卖行为属恶意串通损害甲利益的行为,应属无效。

  【案例四】

  判决继续履行合同后又将房屋转售。

  甲与乙签订买卖合同,约定乙出售房屋给甲,成交价为205万元,定金10万元,如乙不履行合同,应10倍返还定金、退还所支付房款并赔付中介费。半年后,乙以甲未按约定办理贷款及过户手续为由将甲诉至法院,要求解除合同,甲则提起反诉,要求乙继续履行合同,并配合其办理诉争房屋的贷款及过户手续。后,一、二审法院作出终审判决,驳回了乙要求解除合同的诉讼请求,判决双方继续履行合同,办理贷款及房屋过户手续。

  在接到终审判决后的第8天,乙却与妻子丙签订了夫妻财产约定,约定涉案房屋由丙单独所有,当日,二人即办理了所有权转移登记申请,将涉案房屋产权转至丙名下。

  法院经审理认为,乙不自觉履行生效判决确定的义务,反而与其妻丙恶意串通,通过夫妻约定将所有权人变更,后又将涉案房产转让他人,致生效判决无法执行,其行为不仅严重违背了诚实守信的基本原则,也损害了甲的合法权益,应承担违约赔偿责任。

  【案例五】

  “设计”善意第三人改变房屋权属。

  甲与乙签订房屋买卖合同,甲向乙交纳了全部购房款40余万元并入住涉案房屋,但乙一直拒绝办理过户手续。后,甲诉至法院,要求乙办理过户手续。经终审宣判,判决乙为甲办理过户手续。但在第一审判决作出的第二天,乙就找到了丙,双方约定乙以50万元的价格将涉案房屋出售给丙,并于翌日网签了存量房屋买卖合同,将涉案房屋过户至丙名下。

  在此情况下,法院没有认定丙为善意第三人,最终判决甲与丙就买卖涉案房屋所签的买卖合同无效。

  【案例六】

  伪造国家机关公文变更产权登记并将房屋出售。

  甲曾经与兄弟姐妹发生继承诉讼,遗产中包括涉案房屋,法院终审判决房屋归乙所有。但甲持与法院生效判决内容出入很大的另一份判决到房管部门办理了过户手续。取得产权证后,甲与丙签订房屋买卖合同,双方办理了过户手续。后丙起诉甲依据合同交付房屋,法院在审理该案件的过程中发现了甲涉嫌伪造法院判决书的情况。由于甲涉嫌刑事犯罪,法院已将此案移送公安机关处理。(曾亮亮 张彬)

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